|
הרכוש משותף, האינטרסים לא
08 בפברואר 2006
מאת: עו"ד תומר ריטרסקי
אם אתם שותפים בקרקע או בבניין שטרם נרשם כבית משותף, קיימת סבירות לחילוקי דעות ביניכם לבין השותפים האחרים. גם אם אתם מתגוררים במה שנראה לכם כבית משותף, לא בהכרח ניתן לסמוך על היותו רשום ככזה. אז מה אומר החוק ואיך זה עובד?.
במקרים מסוימים אתם עשויים לגלות כי אין לכם זכות קניינית בדירתכם, ואתם רק שותפים עם בעלי הדירות האחרים בכל הבית ("בית משותף" הוא בניגוד
למה שנהוג לחשוב מעמד משפטי – לא כל בית דירות הוא בית משותף גם אם יש בו דירות רבות). במקרים שכאלה מומלץ לערוך הסכם שיתוף. בטור זה ננסה להביא לכם בקצרה סוגיה משפטית מורכבת כדי לתת מושג כללי על מה המדובר.
כאשר נכס מקרקעין נמצא בבעלות משותפת של כמה אנשים, אין לאף אחד מהם זכות ייחודית. כלומר, גם אם 50% מהמקרקעין או מהבית שייכים לכם אין בכך כדי לאפשר לכם לתפוס חזקה ייחודית עליו. למעשה, לכל אחד מהשותפים זכות לשימוש סביר במקרקעין. עיקר הבעייתיות המתעוררת בדרך כלל היא מהי מהות זכותו של אחד הבעלים המשותף להחזיק או להשתמש בנכס המשותף, כולו או חלקו.
הסכם השיתוף
ההסדרים הסטטוטוריים הקבועים בחוק המקרקעין מקיימים שלושה סוגי הסדרים: ההסדר הראשון קרוי "הסכם שיתוף". הסדר זה הינו "ראש הפרמידה" ומוקנה לו מעמד מיוחד בכך שהוא עשוי להיות תקף לא רק בין הצדדים לו אלא גם כלפי מי שלא היה צד לו. הסכם שיתוף אינו מחייב דרישות צורניות מיוחדות, אך הוא אמור לחול על רשימה סגורה של נושאים שפורטו בו.
הנושאים הם ניהול המקרקעין המשותפים; השימוש בהם; הזכויות והחובות של הבעלים ביחס למקרקעין המשותפים. על-פי הפסיקה, החזקת הנכס המשותף יכולה להיחשב כבאה בגדר "הזכויות והחובות של הבעלים המשותפים" ועל כן הסכם לעניין זה יכול להחשב הסכם שיתוף. חוק המקרקעין אינו קובע מהו הרוב בקרב השותפים הדרוש להשגת הסכם שיתוף תקף, אך הדעה הרווחת היא שנדרשת הסכמת כל השותפים פה אחד.
ההסדר השני השני הוא "הסכם החזקה ושימוש בהסכמת רוב הבעלים המשותפים". הסדר שיורי זה חל בהעדר הסכם שיתוף. במקום שלא הושג בו הסכם שיתוף, רשאים בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם. אם מבקשים בעלי המקרקעין המשותפים להגיע להסכמות גם בעניינים החורגים מהניהול או השימוש הרגילים, דרושה הסכמת כל הבעלים המשותפים. לשותף הרואה עצמו מקופח מהחלטת הרוב, זכות לפנות לבית-המשפט.
ההסדר השלישי הוא גם שיורי, וקובע כי כל שותף רשאי להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר. שותף שעשה פעולה כאמור בסעיף חייב להודיע על כך לשותפיו האחרים. בעלים משותף שהחזיק במקרקעין, או בחלק מהם, מכוח החלטת רוב חייב לשלם עבור ההנאה שהפיק מהנכס המשותף את התמורה שהוסכם עליה בינו לבין הרוב. לעומת זאת, באין הסכם הנוגע לשיעור התמורה, השותף שהשתמש בנכס המשותף חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש.
רישום ההסכם בלשכת רישום המקרקעין
הסכם בין השותפים על ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם, כולל זכויות וחובות, יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן. השופט חיים כהן קבע בעבר בפרשת בוקובזה, כי אף שנרשם הסכם השיתוף אין הוא משנה זכויות קנייניות אלא הוא מהווה הסכם אובליגטורי (בעל מעמד כשל הסכם רגיל להבדיל מזכות קניינית של ממש).
חוק המקרקעין קובע, כי מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין, ואין לשום שותף חלק מסויים בהם. לפיכך, אין בהסכם השיתוף כדי לשנות את זכויותיו של שותף במקרקעין, ולכן גם הוא וגם רעהו יהיו שותפים בכל חלק מהמקרקעין.
פירוק השותפות
עקרון העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף. אכן, גם לעקרון זה חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף. ככל הנראה כפוף עקרון העל גם לדוקטרינת תום הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות, שניתן לראותו כבנה של דוקטרינת תום הלב.
זאת ועוד: יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים, מבקש החוק להקל ככל הניתן על פירוקה של שותפות אם אחד השותפים מבקש זאת.
העיקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהיעדר הסכמה בין השותפים), שיש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (חלוקה ממש של המקרקעין ולא קבלת שוויים בכסף). מדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה, ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות.
משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הבלתי ניתנת להתניה בחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין.
על פי הצורך והעניין רשאי בית-המשפט לקבוע "תשלומי איזון" להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה. עיקרון שלישי - או חריג לעיקרון השני - לפיו לא יורה בית-המשפט על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן לא יורה בית-המשפט על חלוקה בעין אם נוכח לדעת "כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים. במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה במחיר.
עקרון רביעי הוא כי במקום בו עיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית-המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
תוכן הרשימה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, אינו חסין מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו בביצוע ו/או בהמנעות מביצוע פעולה כלשהי
הכותב הוא עו"ד, בורר, חבר וועדות החקיקה למדע וטכנולוגיה, למחשוב ולבנקאות, וועדת תובענות ייצוגיות של לשכת-עורכי-הדין.
| |
|
|
|
ייעוץ וטיפול בעסקאות נדל"ן מסחרי ו/או שיווק פרויקטים חדשים, מצריך ידע מעמיק יותר במגוון תחומי הנדל"ן. ניתן לרכוש את הידע בזמן קצר יחסית (עד ארבעה חודשים) בקורסים המיועדים ולהגדיל מאד את פוטנציאל ההשתכרות של יועצי הנדל"ן.
»»
|
|
בחמש השנים האחרונות, מקצוע "יועץ הנדל"ן" זוכה לתנופה עצומה. בשנים אלה ניגשו למבחן הרישוי בנדל"ן (עפ"י רשם המתווכים) כ- 5,000-7,500 נבחנים בכל שנה. על כן, בשנים אלה צצו מכללות ובתי ספר לנדל"ן רבים המבטיחים קורסים להכנה למבחן הרישוי וללימוד מעשי של מקצוע תווך הנדל"ן.
»»
|
|
אם ברצונך לחסוך עגמת נפש רבה, משאבים כספיים, זמן מבוזבז והעקר - אם ברצונך לקבל תמורה הולמת עבור תרומתך, אמץ את העקרונות וההמלצות המובאות להלן ודבק בהן.
»»
|
|
קורס תיווך נדלן הוא קורס מומלץ לכל מי שעובד בענף הנדלן ורוצה להתמקצע ולהתעדכן ולכל מי שמעוניין להתחיל קריירה שנייה. במאמר זה ניתן סקירה קצרה על התכנים הנלמדים בקורס וטיפים לסוכן הנדלן המתחיל
»»
|
|
מצוקת הדיור של הזוגות בישראל היא אחת הבעיות הנמצאות על סדר היום הציבורי במדינת ישראל. יועצי נדל"ן בכירים מציעים פתרונות לבעיה. גם בעולם הגדול נדרשו לפתרון בעיית הזוגות הצעירים. בחיפה ייבנו אלפי דירות במסגרת דיור בר השגה לזוגות צעירים
»»
|
|
|
| |
|
הדפס
שלח לחבר