קונים דירה? כל השיטות לקנות דירה זולה אך איכותית

כשקונים דירה (דירות חדשות או דירות יד שנייה) לא חייבים לשלם את מחיר השוק. לפניכם כמה דרכים יצירתיים שיסייעו לכם להשיג הנחה עד 30% ממחיר השוק. בהחלט שווה!

אנשים

איך לקנות דירה בזול?

לא נפתיע את אף אחד בעובדה שמחירי הדירות בישראל הם בין הגבוהים בעולם, ומשנה לשנה הם עולים עוד יותר. על כך מצביעים כל המחקרים והדו"ות הממשלתיים וכך מרגישים על בשרם הרוכשים.

אך שוק הדירות, בדומה לכל שוק אחר פורש בפני הלקוחות הפוטנציאליים מגוון רחב הזדמנויות, אותן הם יכולים לנצל לטובתם כדי לחסוך בהוצאות. כן, זה בהחלט אפשרי – לרכוש היום דירה במחיר מציאה. כמה מציעה? מה דעתכם על חסכון של עד 30% ולעיתים אף יותר?

אם מספר זה מוצא חן בעיניכם, קבלו את רשימת הדרכים לקניית דירה מחיר נמוך ממחיר השוק (דירות חדשות או דירות יד שנייה):

1. לפני כולם
אחת הדרכים היותר מוכרות והנפוצות בעולם לקנות דירה במחיר יחסית נמוך – היא לקנות דירה חדשה מקבלן, כאשר הפרויקט מופיע עדיין רק על הנייר. במצב כזה ניתן לרכוש דירה חדשה במחיר נמוך בכ- 20% ממחיר השוק. לעיתים מחירי הדירות אף יכולים להכפיל את עצמם בפרק הזמן שמתחילת בניית הפרויקט ועד סיומו, שלרוב לוקח 2-4 שנים.

חיסרון:
חשוב מאוד לבדוק היטב את הקבלן ולקבל ממנו את כל הערבויות הנדרשות בהתאם לחוק המכר במקרקעין, וזאת על מנת לא למצוא את עצמכם מעורבים בפרשת חפציבה הבאה. בקשו מהקבלן להציג בפניכם את רישיון קבלן התקף לאותה השנה. כמו כן, ביקשו ממנו לראות את היתרי הבנייה והמיסוי.

2. קבוצת רכישה
אחד החידושים בתחום הנדל"ן שפרצו לתודעתנו בשנים האחרונות – הוא תחום קבוצות הרכישה. למעשה מדובר בהתארגנות של כמה רוכשים פרטיים אשר לוקחים על עצמם את כל הליך הקמת הפרויקט ובכך חוסכים את עמלת הקבלן.

מחירי הדירות עבור חברי קבוצות הרכישה נמוכים בכ- 20% ממחירי דירות דומות שנמכרו ע"י הקבלן. יתרה מזאת, חברי הקבוצה יכולים לתכנן ולעצב את דירותיהן לפי טעמם האישי.

חיסרון:
למרות שרכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה אומנם חוסכת את עלויות הקבלן, יש לבדוק היטב את עלות הדירה הסופית הכוללות את דמי הניהול של הקבוצה (בגובה של כ- 10%), אישורי בנייה, עלות הקבלן המבצע ועלויות של חומרי הגלם, תזרים מזומנים ומימון.

בנוסף, על חברי הקבוצה לבדוק היטב את ערבויות החברים האחרים וזאת מפני שאם אחד מהחברים "יפול" עקב אי יכולת לשלם, כל הקבוצה עלולה לספוג הפסדים כלכליים כבדים.

3. קבוצת רוכשים
קבוצת רוכשים זוהי התארגנות של קוני הדירות, הדומה להתארגנות של קבוצות רכישה, אולם אינה מוותרת על שירותי הקבלן. למעשה מדובר בהתארגנות של מספר קונים אשר פונים לקבלן הפרויקט, כקבוצה בעלת כוח מיקוח רציני המאפשר להשיג הנחה. מחירי הדירות באמצעות קבוצת רוכשים תחסוך מהקונה בין 10% ל- 15% ממחיר הדירה.

חיסרון:
החיסרון של רכישת דירה דרך קבוצת רוכשים, דומה לחיסרון של רכישת דירה מקבלן. יש לבדוק בארבע עיניים את כל הערבויות של הקבלן. בנוסף יש לבצע סקר שוק ולבדוק את מחירי הדירות באזור על מנת באמת לקבל את ההנחה המקסימאלית על הדירה.

4. מועדון צרכנות
בתנאי התחרות הקשה לליבם של רוכשי הדירות, מבצעים והנחות על דירות חדשות במסגרת מועדון צרכנות, היו רק שאלה של זמן. היום הם פלשו אל השוק בעוצמה אדירה והפכו למאוד מבוקשים ופרודוקטיביים (עבור הקבלנים). מועדוני צרכנות כמו חבר, הוט, קרנות שוטרים, הייטק זון ואחרים, מידי כמה חודשים מכריזים על מבצע מיוחד לחברי המועדון ומציעים דירות למכירה בהנחה של כ- 10%.

החיסרון:
כשיש מבצע לחברי מועדון, בדרך כלל זה כנס מכירות מתוקשר ומאוד רעשני. יש האומרים שלקנות בלחץ כזה, כשסוכני המכירות מלחיצים מכל עבר, זו טעות. הרוכשים לא יכולים לבדוק לעומק את העסקה ולעיתים חותמים על חוזים עליהם הם אחר כך מצטערים. לחץ פסיכולוגי אף פעם לא משחק לטובת הרוכשים.

5. כונוס נכסים
אחד האפשרויות נוספות לקנות דירה היא באמצעות כונס נכסים. מדובר על דירות יד שנייה שמוצעות למכירה בהנחה של כ- 20%-30% מערך השוק, זאת לאחר שעוקלו ע"י הבנקים בשל אי עמידה של בעליהן בתשלומי המשכנתא. דירות אלו נמכרות באמצעות עורכי הדין הממונים מטעם הבנקים ולמעשה מעניקות לרוכשיהן החדשים את כל הביטחונות החוקיים של בית המשפט.

החיסרון:
החיסרון היחידי אולי של רכישת דירת דרך כינוס נכסים היא מחירה הסופי של הדירה. לאחר תשלומי האגרה הנדרשים לתשלום בעת רכישת הדירה מכונס נכסים ולאחר התמקחות (מכירה פומבית) – המחיר הסופי של הדירה יכול להיות זהה למחירה בשוק החופשי.

6. מבצעים
אם אתם מספיק רציניים במטרתכם לקנות דירה חדשה, כדאי לכם לעקוב אחר המבצעים שעורכים הקבלנים בפרויקטים חדשים שהם בונים. היום, בעקבות המשבר הכלכלי, רבים מהקבלנים והיזמים מכריזים על מבצעים מיוחדים ומעניקים לרוכשי הדירות הנחות בגובה של עד- 100 אלף שקל. לרוב מדובר בהנחה בצורת מימון שכר הדירה עד סיום בניית הפרויקט, אשראי מעודף או מוצרי חשמל ועיצוב לבית.

החיסרון:
בסופו של דבר לא מדובר בהנחה ממשית שבאמת תוזיל את מחיר הדירה הסופי, אלא בתוספות. מה גם, את המבצעים עורכים הקבלנים בדרך כלל רק בתקופות החגים.

7. פינוי-בינוי
פינוי-בינוי זהי דרך נוספת ואף כדאית במיוחד לקבל דירה חדשה. אומם אפשרות זו מתאימה למי שתחילה יהיה מוכן להתגורר בדירה ישנה ומוזנחת. למעשה, מדובר בתוכנית ממשלתית המאפשרת למועצות מקומיות בשיתוף עם יזמים פרטיים, לבנות מתחמי מגורים חדשים במקום ישנים. בפועל – כל מי שמתגורר בדירה המיועדת לפינוי-פינוי יקבל בתמורה לדירה ישנה – דירה חדשה ואף גדולה יותר.

החיסרון:
על אף הרצון הטוב של הממשלה לשפר את איכות חייהם של תושבי ישראל, לא תמיד ולא במהירות רבה כ"כ, מאשרות המועצות המקומיות את תוכניות הבנייה במסגרת פינוי-בינוי. הליכים לקבלת אישורי בנייה העלולים להימשך שנים ארוכות ובסופו של דבר התמורה שמקבלים בעלי הדירות הישנות לא תמיד עומדת באותם קני המידה עם דרישות הקבלן.

8. פטור ממע"מ של משרד האוצר
לסיום, נמליץ לכם על המסלול של פטור ממע"מ של משרד האוצר, שממש בזמן הקרוב אמור להיכנס לתוקף.

החיסרון:
פטור ממע"מ מיועד לרוכשי דירה חדשה בלבד, שזוהי דירתם הראשונה והיחידה ומחירה אינו עולה על 1.6 שקל. כך למעשה אפשר לחסוך עד 288 אלף שקל על דירה. כמו כן, שימו לב לקריטריונים שקבע משרד האוצר – קריטריונים לקבלת פטור ממע"מ.