לרכוש דירה – כמה זה באמת עולה לנו עם כל התוספות שמסביב

זה לא משנה האם רוכשים דירות חדשות או דירות יד שנייה – המחיר הסופי שתשלמו הוא לא המחיר עליו סיכמתם עם המוכר. לפניכם עוד רשימה ארוכה של תוספות המייקרות את עלות הנכס בכ- 5% נוספים לפחות

 

למכירה, דירות יד שנייה

כמה עולה הדירה באמת?

לרכוש דירה, בין אם זו דירה חדשה או דירת יד שנייה – זה לא כמו לרכוש מכונית: לקונים אין אפשרות "להציץ" במחירון ולדעת את מחיר העסקה. כשקונים דירה למעשה קונים חתול בשק, אלא אם רכשנו כלים נכונים לביצוע העסקה הטובה ביותר. ואם מדברים על העסקה הטובה ביותר מן הסתם מתכוונים למחיר הדירה. גורמים רבים ומגוונים משפיעים עליו, חלקם הם בהחלט ניתנים לחיזוי מוקדם וחלקם מגיעים אל הרוכשים לגמרי בהפתעה.

"השאלה, כמה באמת תעלה לי הדירה" – נשאלת הרבה. רוצים לקבל תשובה? המאמר הזה בשבילכם! לפניכם כל סעיפים שבסופו של דבר יקבעו את המחיר הסופי של הדירה. כך תדעו להיערך נכון לקראת ההוצאות הצפויות וכך תימנעו מהפתעות שירוששו את חשבון הבנק שלכם.

מחיר הדירה
מחיר הסופי של הדירה הוא עסק המשתנה ממקרה למקרה, אם כי את כולם מקשרים כמה סעיפים מרכזיים. במידה ורוכשים דירות חדשות מקבלן קרוב לוודאי שהמחיר שסוכם בין הרוכש למוכר יהיה קרוב מאוד למחיר הסופי של הדירה (רק של הדירה ולא התוספות שתכף נרחיב עליהן). אך אם רוכשים דירות יד שנייה, ממתינות לכם כמה תוספות.

מדד תשומות הבנייה
כשרוכשים דירות חדשות מקבלן, בדרך כלל חותמים על חוזה כשהבנייה נמצאת בשלבים ראשונים או מתקדמים. לכן, תמיד ישנו פרק זמן של שנה שנתיים עד הכניסה לדירה. בזמן הזה, הקבלן אומנם לא יכול להעלות את מחיר הדירה עצמו עליו סיכמתם, אך הוא כן מבקש תוספת עבור מדד תשומות הבנייה. זהו מדד תנודתי וכמעט כל הדירות החדשות כוללות חוזה רכישה הצמוד למדד זה מרגע החתימה. בדרך כלל תוספת זו מסתכמת בעשרות אלפי שקלים לדירה (כ- 3% ממחיר הדירה).

מדד מחירים לצרכן
מחירי הדירות החדשות לרוב יהיו צמודות גם למדד מחירים לצרכן שגם הוא עולה מידי שנה בכ- 2%.

בדיקת תקינות הנכס
לרוכשי דירות יד שנייה וגם לרוכשי דירות חדשות מומלץ מאוד בטרם חתימה על הסכם הרכישה לפנות לחברת בדק בית שתבצע בדיקה הנדסית של הנכס. כך, קודם כל, במידה ויימצאו ליקויים, אפשר יהיה להוריד את מחיר הדירה וכך אתם לא תקנו "חתול בשק" שיסכן את חייכם ויכניס אתכם להוצאות מיותרות. בדיקה זו כוללת כמה שלבים: בדיקה חיצונית של הנכס, בדיקה הנדסית יסודית הכוללת בדיקת תוכניות הנכס במחלקת התכנון בעירייה ובדיקת איכות הסביבה. כל אחד בוחר את מה שהכי נכון לו, הן מבחינת התקציב והן מבחינת הצורך. כך או כך, מדובר בהוצאה הנעה בין כמה מאות שקלים וכמה אלפים.

מע"מ
במידה ואתם רוכשים דירה חדשה, סביר להניח שבחוזה שלכם יופי סעיף הדורש מכך להוסיף למחיר את מס ערך מוסף. כיום הוא עומד על 18% ממחיר הדירה.

מס רכישה
על פי החוק בישראל, רכישת כל דירה (דירות יד שנייה וגם דירות חדשות) מחייבת בתשלום מס רכישה למדינה מצד הרוכשים, כמובן. אחוזי המס משתנים מעת לעת בהתאם למחיר הדירה.

לשנים 2014-2015 מס הרכישה על דירה יחידה הוא כזה:
על חלק השווי שעד 1.517.210 שקל – 0%
על חלק השווי שבין 1.517.210 שקל ל- 1.799.605 שקל – 3.5%
על חלק השווי שבין 1.799.605 שקל ל- 4.642.750 שקל – 5%
על חלק השווי שבין 4.643.750 שקל ל- 15.475.835 שקל – 8%
על חלק השווי שמעל 15.475.835 שקל – 10%.

מס רכישה על דירה שנייה:
על חלק השווי שעד 1.123.910 שקל – 5%
על חלק השווי שבין 1.123.910 – ל- 3.371.710 שקל – 6%
על חלק השווי שבין 3.371.710 ל- 4.642.750 שקל – 7%
על חלק השווי שבין 4.642.750 ל- 15.475.835 שקל – 8%
מעל 15.475.835 – 10%.

מס רכישה על דירת יוקרה:
החל מ- 1 באוגוסט 2013 ועד 1 בדצמבר (אז אולי הוראת השעה תתבטל או תקבל הארכה), דירות יוקרה במחיר שמעל 4.5 מיליון שקל מחויבים במס רכישה בגובה של 8%. דירות יוקרה מעל 15 מיליון שקל מחויבות במס של 10%.

היטל השבחה
במידה והנכס שהנכם רוכשים מאפשר את השבחתו העתידית או תוספת אחוזי בנייה (אפשרות לסגור מרפסת, להוסיף חדר או ממ"ד, לבנות על הגג וכד'), אתם תצטרכו לשלם היטל השבחה לרשות המקומית. כן, מקובל שהמוכר ישלם אותו, אך את זה חייבים לסגור בחוזה המכר.

מינהל מקרקעי ישראל
גם למינהל מקרקעי ישראל יש לשלם מיסים וזאת משום שחלק נכבד מהנכסים בישראל נמצאים על אדמות המינהל והוא מחכיר אותן לרוכשים. מדובר במיסים כמו דמי היוון, דמי חכירה שנתיים ודמי הסכמה. לפני חתימת החוזה יש לבדוק במינהל איזה היטל תצטרכו לשלם על הדירה ומה הגובה שלו.

עורך דין
בעת רכישת דירות חדשות או דירות יד שנייה, יש להיעזר בשירותיו של עורך דין המתמחה במקרקעין. לעורך הדין תמורת שירותיו נהוג לשלם דמי טרחה בגובה של 0.5%-2% ממחירו של הנכס, בתוספת מע"מ. שימו לב, שכיום עברה בכנסת הצעת חוק חדשה האוסרת על הקבלנים לגבות שכר טרחה זה פעמיים – פעם אחד ישירות לעורך דין ופעם שנייה לקבלן.

דמי תיווך
במידה ורכשתם דירות יד שנייה מתיווך תצטרכו לשלם דמי תיווך בגובה של 2% ממחיר הנכס. נהוג בישראל שאת העמלה הזו משלמים רוכשי הדירות למרות שקיים רצון עז בקרב הפוליטיקאים להעביר אותם למוכרי הנכסים.

שיפוץ דירה
אם רכשתם דירות יד שנייה שזקוקה לשיפוץ – תוסיפו למחיר המופיע בחוזה כ- 20% מערך הדירה.

ממצאי התאחדות קבלני השיפוצים בישראל, שבראשות ערן סיב, חושפים כי ב-2009 שופצו בישראל כ-140 אלף בתים. הערכה ל-2010 היא כי מספר השיפוצים יעלה בשיעור של כ-10%.

במידה שבדירה החדשה אין מזגן אלא רק הכנה למזגן, יש להביא בחשבון הוצאה נוספת של 5,000 עד 12,000 שקל למזגן מפוצל או מרכזי. לעתים תידרש הוצאה נוספת של כ- 3,000 שקלים עבור בניית תקרת גבס ותעלות למזגן.

שיפוץ ממוצע של דירה בת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר, עשוי לעלות כ-50 אלף שקל. השיפוץ כולל בין היתר הדבקת קרמיקה (כ-15 אלף שקל), צביעת הדירה (כ-5,000 שקל), החלפת פורמייקות (עד 10,000 שקל), ושדרוג חדרי האמבטיה, לא כולל מערכות סניטאריות משוכללות (כ-15 אלף שקל).

שיפוץ רציני יותר עשוי לעלות כ-200 אלף שקל והוא יכלול בין היתר את החלפת האמבטיה והשירותים (כ-15 אלף שקל), כלים סניטאריים (כ-25 אלף שקל), שפכטל על כל הדירה (כ-30 אלף שקל), צביעת הדירה (כ-5,000 שקל), ריצוף שיש במידות גדולות (כ-35 אלף שקל), שיפוץ המטבח (כ-60 אלף שקל בממוצע), עיצוב גבס (כ-250 שקל למ"ר) וכן שבירה והריסה של קירות (כ-100 שקל למ"ר).

שדרוג הדלתות בבית יעלה כ- 100 דולר לדלת.

תוספת של ארון קיר בממוצע תעלה כ- 3,000 עד 5,000 שקל.

הובלות ומעבר דירה
גם את עלויות המעבר דירה חייבים לקחת בחשבון. אם רוצים הובלה איכותית שלא רק שתשמור על שלמותם של החפצים היקרים שלכם אלא גם לא תגרום נזק לנכס עצמו (קירות, דלת, משקיפים וכד'), כדאי מאוד לפנות אך ורק לחברת הובלות בעלת מוניטין. התשלום הוא כמובן יהיה בהתאם (כ- 2-10,000 שקל) אך ראש שקט מובטח לכם.

רישום בטאבו
בעת הרישום בטאבו יש לשלם אגרת טאבו על שירותים כמו
• הוצאת נסח טאבו,
• אימות נסח באינטרנט,
• אגרם רישום משכנתא על הנכס,
• אגרת רישום הערת אזהרה.

משכנתא
למי שרוכש דירה באמצעות משכנתא (וזהו הרוב המכריע של הרוכשים בישראל) יש לקחת בחשבון גם את עלויות המשכנתא הנלוות:

• שמאי – בעת נטילת משכנתא הבנק יחייב אתכם להזמין שמאי מקרקעין מטעמו שיבחן את שווי הנכס שימושכן לטובת המשכנתא.

• דמי פתיחת תיק – פתיחת תיק משכנתא בבנק כרוך בתשלום לבנק בהתאם לגובה מסגרת האשראי שנפתחה. בדרך כלל יהיה מדובר ב- 0.025% מגובה המשכנתא.

• ביטוח משכנתא – הבנקים למשכנתאות מחייבים את הלווים לרכוש פוליסת ביטוח נכס וחיים. עלותה משתנה בהתאם לפרמטרים רבים ובממוצע יהיה מדובר בכמה מאות בודדות של שקלים בחודש.

ושיהיה במזל טוב!