זיכרון דברים: המומחים ממליצים לא לחתום!

זיכון דברים אמור להגן על הרוכשים, על הקונים ועל השוכרים אך לא פעם הוא מתגלה כמלכודת של ממש שהופכת לכאב ראש לא קטן והוצאות כספיות כבדות במיוחד. לכן, המומחים ממליצים פשוט לא לחתום

זיכרון דברים

זיכרון דברים – לחתום או לא לחתום?

זיכרון דברים זה דבר מקובל ונפוץ בשוק הנדל"ן המקומי. כל מי שאי פעם קנה דירה, מכר או שכר, מכיר את הדרך המאפשרת לו "לא לפספס את ההזדמנות" ולהבטיח לעצמו עסקה שחיפש ורצה. זיכרון דברים מחייב את כל הצדדים לעמוד בתנאי העסקה עם הצד השני וכתוצאה מכך כל הצדדים אמורים להרוויח. האומנם? לא פעם, הרצון להבטיח לעצמך את עסקת החלומות גורם לטעויות פטאליות שבסופו של דבר מבטיחות כאב ראש לא קטן והפסדים כספיים עצומים. מסיבה זו, עורכי דין בתחום המקרקעין ממליצים בחום שלא לחתום על זיכרון דברים ללא בדיקה יסודית של העסק. במיוחד עם מדובר על דירות יד שנייה הזקוקות לבדיקת מקצועית של חברת בדק בית.

זיכרון דברים – מה אומר החוק?
זיכרון דברים בעת רכישה או מכירת הנכס (דירות יד שנייה או דירות להשכרה) הוא חוזה מחייב לכל דבר. גם אם חסרים לו פרטים מסוימים, הם ניתנים להשלמה לכן לא פוגעים בתוקפו של החוזה. זיכרון דברים מחייב גם את המוכר וגם את הקונה. הוא כולל פרטים אישיים של שני הצדדים בעסקה, פרטי הנכס, מחירו, אופן התשלום ומועד מסירתו. זיכרון דברים מהווה גם עילה למתווך נדל"ן לדרוש את דמי התיווך שלו, גם במקרים בהם העסקה בסופו של דבר לא יצאה לפועל.

זיכרון דברים – כיצד זה עובד?
טופס של זיכרון דברים סטנדרטי ניתן היום בקלות להוריד באינטרנט – טופס זיכרון דברים. לכל מתווך, מוכר או משכיר יש ברשותו כזה טופס ובמקרה שהצד השני יהיה מעוניין בנכס הם יציגו לו את התופס במקום ויבקשו לחתום עליו כאן ועכשיו. לכאורה, כל הצדדים, כולל המתווך, מעוניינים לחתום על זיכרון דברים: המוכר מבטיח לעצמו קונה מתאים, הקונה מבטיח לעצמו תנאים טובות וגם המתווך מבטיח לעצמו עמלה. עם זאת, עורכי הדין בתחום המקרקעין לא ממליצים לחתום על זיכרון דברים. כן, למרות שברוב המקרים המתווך או המוכר יגידו לכם: "זה לא מחייב אבל בא להבטיח". לכן אנשים ממהרים לחתום ולא מבינים את חשיבותו העצומה של חתימה זו.

לאחר שנחתם זיכרון דברים הצדדים כבולים בהסכם משפטי לכל דבר. אך קורה לעיתים שמאוחר יותר לא מושגת הסכמה לגבי תנאי ההסכם ואז התנתקות ממנו עלולה להיות כרוכה בתשלום פיצוי כספי גבוה במיוחד.

זיכרון דברים – מה לבדוק לפני שחותמים?
זיכרון דברים הנחתם בעת רכישת דירות יד שנייה או השכרת דירות להשכרה, זהו מסמך משפטי מחייב לכל דבר שקשה מאוד להיחלץ ממנו ולעיתים אנשים מנסים. מפני שהחתימה עליו מתבצעת בטרם שהרוכשים או השוכרים מקיימים את הבדיקה היסודית של הנכס. אז מה צריך לבדוק?

נוסח הטאבו – האם הנכס משועבד, מעוקל או רשומה עליו הערת הזהרה או הערה בגין הפקעות עתידות (סלילת כביש, מסילת רכבת וכו').

מינהל מקרקעי ישראל – רישום הזכויות על הנכס במינהל – לבדוק את קיבולת הבנייה על פי חוזה החכירה והאם יש מגבלות.

חברה משכנות – יש לפנות לחברת משכונות המנהלת רישום של כל הנכסים בישראל עליהם רשומה משכנתא. החל משנת 2007 משרד המשפטים מפעיל שירות לאזרחים המאפשר עיון מקוון ברישומי משכונות של כלי רכב ונכסים, באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים.

מח' הנדסה ברשות המקומית – יש לבדוק האם רשומות לגבי הנכס הערות בגין צווי הריסה או לחלופין בתיק הבניין בעירייה קיימת תכתובת בעניין חריגות בנייה או צווי הריסה בגין בנייה ללא היתר.

זיכרון דברים – גם המוכר צריך לבדוק
למרות שזיכרון דברים מסכן בעיקר את הרוכשים אך ישנם מקרים בהם הוא יכול להוות לא מעט בעיות גם למוכרים. אחד הדברים שלא כל מוכרי דירות יד שנייה מודעים לו הוא הנושא של היטלי השבחה. לפעמים קורה שלנכס רק לאחרונה הוענקו זכויות בנייה עקב תוכנית תב"ע שקיבלה תוקף. בבואו להעביר את הזכויות המוכר יידרש מהמדינה לשלם היטלי השבחה שמין הסתם לא צוינו בזיכרון דברים. בכך למעשה המוכר מפסיק סכום כסף רב מאוד. דבר נוסף הוא מס שבח, ממנו המוכר יכול לקבל פטור, רק אם ידע את העיתוי הנכון. אם הוא לא ידע את העיתוי הוא עלול להפסיק לא מעט כסף על מכירת הנכס.

זיכרון דברים – איך חותמים נכון
כפי שכבר ציינו – בשום אופן לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים בעת השכרת דירות להשכרה או רכישת דירות יד שנייה. במעמד של חתימה על זיכרון דברים, במידה ואחד הצדדים מעוניין לסגור את העסקה קיימת אפשרות שהקונה יפקיד סכום כסף מסוים בנאמנות אצל עו"ד והוא יועבר למוכר בתנאי שתתבצע חתימה סופית על החוזה. במקרה שלא – הוא יוחזר לקונה.

אפשרות נוספת היא להכניס (סעיף) הסתייגות במסמך של זיכרון דברים המותנה בכך שתוך פרק זמן קצר ייחתם החוזה המחייב בין שני הצדדים וכל עוד הוא לא נחתם, מכל סיבה שהיא, יהיה זיכרון דברים זה בטל ומבוטל, ללא טענות מכל צד.

דבר נוסף שחשוב להכניס לזיכרון דברים היא הסתייגות לפניה לקונה לא תהיה זכות לרשום הערת אזהרה או כל הערה בנוסח הטאבו, בין זיכרון דברים זה