הריבית יורדת – זה הזמן לחשוב על מחזור משכנתא ולחסוך עשרות אלפי שקלים

הלוואת זכאות תקבל הנחה מקסימלית של 40% לאחר 4 שנים (ז.א. שהלקוח ישלם 60% מההפסד המימוני המלא). מצד שני הלוואה משלימה תקבל הנחה מקסימלית של 30% לאחר 5 שנים

 

כסף

מה דעתכם על מחזור משכנתא?

בתקופה בה בנק ישראל ממשיך במדיניות הורת הריבית והריבית עומדת על 2%, לנוטלי המשכנתאות כדאי לחשוב לעשות מחזור משכנתא. בחודשים יוני – ספטמבר 2011 הריבית במשך עמדה על 3.25% והיו תקופות בהן היא עמדה על 4.25%. כעת היא נמצאת בשפל וזו בהחלט הזדמנות לנצל את תנאי השוק לטובת חיסכון כספי משמעותי. אך לפני שתרוצו אל בנק, תקראו את המאמר ותקבלו כמה טיפים חשובים, אותם הבנקים כמובן לא יגלו לכם, לחיסכון עוד יותר גדול.

מחזור משכנתא – מה זה
מחזור משכנתא זהו הליך מאוד מקובל ונפוץ בעולם הכלכלי. למעשה מדובר בסגירת משכנתא קיימת ולקיחת משכנתא חדשה אך הפעם עם תנאים הרבה יותר טובים ללווים. מחזור משכנתא עושים כשהריבית במשק יורדת והלווים שכבר נטלו משכנתא בעבר בריבית גבוהה יותר מבקשים לקבל משכנתא בריביות נמוכות יותר. אבל גם אם הריבית לא יורדת ניתן לבצע מחזור משכנתא, בעיקר בשל הרצון לעבור למסלול אחר, כמו למשל, במקום מסלול ריבית קבוע למסלול ריבית משנתה או להפך.

מחזור משכנתא – חשוב לזכור
מחזר משכנתא נועד למטרה לשפר את תנאי המשכנתא הקיימת וזה אומר שהמשכנתא החדשה, הממוחזרת, חייבת להיות בתנאים הרבה יותר טובים מהקודמת. בשביל זה לא מספיק לדעת שהריבית במשק ירדה, אלא מוכרחים להתייעץ עם יועץ משכנתאות מקצועי ורצוי גם שלא יהיה קשור לבנק עצמו, במטרה לאתר את המסלול הכדאי ביותר ללווה. מה שעוד חשוב לזכור, שכמו בכל פעולה בנקאית אחרת, גם בפעולה של מחזור משכנתא, נדרשים הלווים והממחזרים לשלם עמלות לבנק. לכן, במקרה שמדובר על משכנתא של כמה עשרות אלפי שקלים, לרוב לא כדאי לבצע עבורה מחזור משכנתא. כמו כן, קחו בחשבון שריבית פריים (אם בחרתם במסלול זה) כמו שהיא יורדת היא יכולה גם לעלות.

מחזור משכנתא – איך זה עובד
מחזור משכנתא זה משהו שאפשר לעשות בכל בנק. גם אם לקחת משכנתא מבנק א' אתם יכולים למחזר אותה בבנק ב'. אומנם מעבר לבנק אחר יהיה כרוך בפתיחת תיק, מילוי טפסים, הערכות שמאי וכו'. כל אלה עולים לא מעט כסף. אלא אם הבנק החדש יהיה מוכן להילחם עבורכם ויציע לכם תנאים מעולים ופטורים מעמלות שונות. אך ברוב המקרים הלווים מעדיפים להישאר בבנק שלהם, כי מוטיב ההיכרות האישית גם הוא מאוד חשוב.

מחזור משכנתא – ההוצאות הנלוות
הליך מחזור משכנתא כרוך בלא מעט מחשבה, ריצות, ייעוצים וכמובן עמלות. רשמו לפניכם את העמלות עליהן תצטרכו לשלם:
- עמלת פירעון מוקדם של משכנתא הקיימת
- אגרת ביטול משכנתא קיימת.
- עמלת פתיחת תיק למשכנתא חדשה.
- הוצאות על נסח טאבו למחזור משכנתא.
- הערכת שמאי מקרקעין למשכנתא חדשה.

בנוסף לעמלות אלה, ייתכן שתצטרכו לשלם עמלות נוספות:
- עמלת אי הודעה מוקדמת (במקרה שלא הודעתם לבנק לפחות עשרה ימים מראש).
- עמלת מדד ממוצעת (במקרה שתבצעו פירעון משכנתא בחצי הראשון של החודש מ- 1 עד 15 לחודש תצטרכו לשלם עמלה בגובה של כמה אלפי שקלים. במקרה שתבצעו את הפירעון בחצי השני של החודש לא תצטרכו לשלם שום עמלה).

מחזור משכנתא – מסמכים דרושים
על מנת לבצע מחזור משכנתא על הלווים לדאוג למסמכים הבאים:
- צילום תעודת זהות.
- תלושי משכורות אחרונים ותדפיסי חשבון עובר ושב.
- נסח טאבו של הנכס.
- לוח סילוקין של משכנתא קיימת כולל תדפיס יתרת החוב.

מחזור משכנתא – עוד כמה טיפים לסיכום
כל בנק למשכנתאות בישראל לוקח את הריבית הנקובה בהלוואה (נניח 4%), משווה אותה לריבית הנוכחית בהלוואות חדשות של בנק ישראל (נניח 2.5%), ובהתאם לאורך ההלוואה המקורי מחשב את ההפסד התיאורטי שלו על פני כל השנים בגין ההקטנה של 1.5% בריבית. סכום ההפסד הזה יקבע בהמשך את עמלת הפירעון המוקדם. אם הריבית במשקך יורדת ואתם רוצים ליהנות מכך על ידי מחזור משכנתא, התחשיב הנ"ל הוא בדיוק סכום הרווח הכלכלי שלכם במחזור או בפירעון המוקדם, כך שאם תאלצו לשלם עמלה בגובה זהה, הרווח שלכם יהיה אפסי.

בנק ישראל נתן הוראה לבנקים למשכנתאות בנוגע לחישוב עמלת הפירעון המוקדם, אך מתן הנחות תלויה בסוג המשכנתא (זכאות או משלימה). לפי הנחיות אלה הלוואת זכאות תקבל הנחה מקסימלית של 40% לאחר 4 שנים (ז.א. שהלקוח ישלם 60% מההפסד המימוני המלא). מצד שני הלוואה משלימה תקבל הנחה מקסימלית של 30% לאחר 5 שנים. למעשה, הבנקים משנים את גובה ההנחה כמעט כל יום הולדת של ההלוואה בטווח של עד 4 או 5 שנים, בהתאם לסוג המשכנתא.

זה אומר שאם תבצעו פירעון מוקדם למשכנתא יומיים לפני שימלאו לה 5 שנים הינכם עלולים לאבד עשרות אלפי שקלים.

במקרה שמבצעים פירעון החלקי מוקדם יש לעדכן את הבנק האם תרצו שיתרת ההלוואה תסולק בתשלומים חודשיים כפי שהיו עד כה (וכך לקצר את משך חיי ההלוואה), או להקטין את גובה ההחזר החודשי ולשמור על אורך חיי ההלוואה המקורי. מי שיבחר לשמור על גובה התשלום החודשי ולקצר את חייה המשכנתא יאלץ לשלם לבנק עמלת פירעון מוקדם לא רק על הסכום שכבר פרע אלא גם על יתרת כל המשכנתא שטרם נפרעה. מסתבר ששינוי אופן התשלומים (שינוי לוח סילוקין) יקר ב- 99% לאחר תום 5 שנים של המשכנתא הקיימת.