דירות להשכרה: טיפים למשכיר הנבון

אחד הגורמים המשפיעים על התשואה היא מציאת דייר טוב שישלם את שכר הדירה בקביעות ורצוי יישאר בנכס כמה שיותר זמן ברציפות, על מנת לא לבזבז שבועות וחודשים על מציאת השוכרים החדשים

 

דירות להשכרה, דירות יד שנייה, בלוק

דירות להשכרה – טיפים למשכיר הנבון

דירות להשכרה זוכות היום לביקושים גבוהים ואנשים רבים, בעיקר בשל מחירי הדירות למכירה גבוהים, מעדיפים את האופציה של דירות להשכרה. התשואה שמקבלים משכירי הדירות משתנה מעיר לעיר. בתל אביב למשל, התשואה היא מאוד נמוכה כ- 4% ואילו בערי הפריפריה כמו עכו התשואה מגיעה לכ- 8%. הדבר כמובן תלוי במחיר הדירה ההתחלתי, אותו שילם המשקיע: תל אביב דירות 3 חדרים עולות היום כ- 2.5 מיליון שקל ואילו בעכו הן עולות בסביבות ה- 600 אלף שקל.

עם זאת, ישנם עוד כמה גורמים המשפיעים על התשואה של דירות להשכרה. אחד מהם היא מציאת דייר טוב שישלם את שכר הדירה בקביעות ורצוי יישאר בנכס כמה שיותר זמן ברציפות, על מנת לא לבזבז שבועות וחודשים על מציאת השוכרים החדשים. טוב, אולי בתל אביב לבעלי הנכסים אין בעיה עם הביקוש, אך כשמדובר בערי הפריפריה – הצעה זו חשובה מאוד. דבר נוסף הוא עריכת חוזה שכירות מקצועית ומלאה. הרי כל הוצאה כספית עקב תיקונים, סידורים או חשבונות מקטינה את התשואה השנתית. מה עוד משפיע על התשואה?

לפניכם רשימת טיפים שיסייעו למשכירי הדירות, הן בקבלת תשואה גובהה יותר על הנכס והן על ראש שקט בעת מסירת הנכס לידיהם של השוכרים.

בחירת השוכר
הצלחתו של בעל הנכס בכל הקשור להשכרתו והפיכתו לעסק מניב, היא קודם כל בבחירה הנכונה של השוכר. שוכר לא הוגן היא צרה צרורה שיכולה לתפוס כל משכיר. שוכר לא הגון, מלבד הנזק לרהיטים שבתוך הדירה ולדירה עצמה, הוא יכול פשוט לא לשלם את שכר הדירה שלו, להיעלם לכם ולגרור אתכם להוצאות משפטיות מיותרות. בשביל זה חייבים לבחור היטב את השכור. יש להיפגש איתו פנים מול פנים (לראות עם יש לכם תקשורת בין אישית טובה), לוודא מול תעודת הזהות שלו כי זה אכן הוא, לברר את עיסוקיו ורמת ההשתכרות שלו ואפילו לבקש לשוחח עם בעל הדירה הקודם שלו.

חוזה שכירות
דירות להשכרה מושכרות באמצעות חוזה שכירות. בשוק קיימים היום חוזים סטנדרטיים, אותם אפשר להוריד אפילו מרשת האינטרנט וכל עורך דין המתמחה בתחום יכול להציג לכם אחד כזה. קיימים גם חוזים אישיים, בהם המשכירים, באמצעות עורך הדין שלהם מנסחים את החוזה באופן המתאים ביותר לבעל הנכס. חוזה השכירות חייב לכלול את מחיר הדירה, מועדי תשלום, בטחונות ועוד שורת סעיפים המגנה על המשכיר. כך למשל, נהוג להכניס לחוזה סעיף המאפשר למשכיר לבקר בנכס על מנת לוודא שהשוכר שומר עליו. עוד נהוג להכניס סעיף הקובע קנס במקרה של אי פינוי הדירה בזמן. רצוי גם להוסיף סעיף המפרט מה ייחשב להפרת חוזה, כמו למשל אי תשלום דמי השכירות בזמן, מועד פינוי או שוכר משנה. הפרתם סעיפים אלה תאפשר לכם לבטל את חוזה השכירות עם אותו הדייר.

קבלת ביטחונות
דירות להשכרה הם נכסים לכל דבר אליהם שילמתם במיטב כספיכם וחשוב להתייחס עליהם בהתאם. קבלת ביטחונות טובים ומספקים מצד השוכר יעריך את חייה הנכס. אפשר לבקש שטוח חוב או ערבות בנקאית. אפשר גם להחתים על החוזה ערבים כמו הורים או בני משפחה אחרים, זאת כמובן באמצעות תעודת זהות המוכיחה את זהותם. עם תחילת החוזה רצוי לבקש מהשוכר צ'קים ריקים, ללא תאריך וללא סכום, זאת לצורך תשלומים שונים עבור הרשויות, במידע והיה צורך. את זה כמובן לציין בחוזה באופן מפורט, כדי שלשוכר לא תהיה בעיה עם זה. במקרה שהשוכר יבטל את הצ'קים ניתן לממש אותם דרך בית המשפט. בנוסף לכך, רצוי לבקש מהשוכר שיבטח את הנכס באמצעות פוליסה רלוונטית, מפני נזקים, לרבות ביטוח צד ג'.

חשבונות נלווים
יש להקפיד שהשוכר יעביר את חשבונות העירייה, החשמל, הטלפון וכו' על שמו. במיוחד עם מדובר בשוכר לטווח ארוך.

אופציה להארכה
אופציה להערכת השכירות היא חשובה הן לשוכר והן למשכיר. אך זו חייבת להיות אופציה שמקרה שהשוכר לא שמר על הנכס או בגרם לבעיות אלה ואחרות, למשכיר תהיה אפשרות לא להמשיך איתו את ההתקשרות.

רשימת הפגמים
לפני שמחתימים את השוכר על חוזה השכירות, חשוב לערוך רשימת הפגמים שיש בדירה ולקבוע בחוזה מי יהיה אחראי על תיקום הפגמים והנזקים שייגמרו בהמשך עקב אותם הפגמים.

ועוד כמה טאצ'ים
כדי לקבל תשואה גבוהה על דירה להשכרה, חייבים מן הסתם לגבות על הנכס את המחיר המירבי שלו. זה לא אומר שאפשר לקחת מהשוכר כמה בא לכם, אלא להיות ריאלים בהתאם למצב הנכס. זה אומר, שנכסים הנראים טוב, שמורים ופונקציונאליים עולים הרבה יותר. לכן, לפני שמציגים את הנכס לשוכרים הפוטנציאליים חשוב לערוך בו מה שנקרא בשפה המקצועית – הום סטייג'ינג. אם הדירה קטנה מידי רצוי להוציא ממנה את הרהיטים המיותרים. אם קיימים פגמים קטנים אפשר לתקן אותם או להסתיר בעזרת מדבקות קיר, וילונות, טפטים וכו'. בנוסף לכך יש להקפיד על ניקיון השירותים וחדר האמבטיה. גם במטבח יש לטפל בהתאם, זאת מפני שרוב השוכרים כשנכנסים לדירה – מטבח הוא המקום הראשון עליו הם פונים ובודקים אותו. גם מחוץ לדירה רצוי לסדר ולארגן לקראת בואם של השוכרים: חדר מדרגות, כניסה לבניין, לובי וכן הלאה.