ארנונה: כל מה שרציתם לדעת מאת עו"ד מומחה

על מי מוטל חיוב הארנונה? איך נעשה חישוב הארנונה? כיצד ניתן להשיג הנחה או פתור מתשלום הארנונה?

עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף

עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף

מי מאיתנו לא מכיר את מעטפה המגיעה אלינו מדי חודשיים בדואר מרשות המקומית ובה החיוב על הארנונה. אומנם הארנונה הינה המקור העיקרי להכנסות העיריות/רשויות מקומיות, לא פעם היא מהווה נטל כלכלי כבד לבעלי עסקים ולדיירים בכלל.

ארנונה זהו מס המוטל על תושבי יישוב מסוים המיועד למימון פעולתה של הרשות המקומית. גובה הארנונה נקבע לפי שטח הנכס שעליו היא מוטלת ולפי סוג השימוש בנכס – האם מדובר בנכס למגורים, למסחר, למשרדים, לתעשייה וכו' ומיקומו של הנכס – האם הנכס ממוקם בשכונת יוקרה, באזור מסחרי מפותח או בשכונה המאוכלסת בידי תושבים בעלי אפיון סוציו-אקונומי נמוך.

המקור להטלת החיוב בארנונה הינו בחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) התשנ"ג-1992 ובתקנות ההסדרים, שניתקנו מכח החוק. במסגרת הכללים שנקבעו בחוק ובתקנות, מוסמכת ומחוייבת, כל רשות מקומית לקבוע בצו הארנונה, את סיווג הנכסים השונים ומה יהיה גובה התעריפים השונים לכל נכס ונכס, במסגרת תתי-הסיווגים. צו הארנונה נקבע מדי שנה מחדש.

למרות שהארנונה היא מס, כמו כל מס אחר, קיים הבדל בינה לבין מיסים האחרים. ההבדל העקרוני הוא, שהארנונה משולמת לרשות המקומית, והמסים האחרים משולמים ישירות לרשות המרכזית, כלומר לממשלה. תשלומי הארנונה מיועדים למימון פעולותיה של הרשות המקומית, אשר בסופו של דבר חוזרים אלינו, כתושבי הרשות, באמצעות מוסדות חינוך, ניקיון, גינון, סלילה, תחזוקה ותברואה ופעילויות שונות המבוצעות על ידי הרשות המקומית.

חיוב הארנונה מוטל על כל מי שיש לו זכות להחזיק בנכס כל שהוא, בתחומי הרשות המקומית.

החיוב הינו חיוב גורף, לפחות משני היבטים:
1. החיוב מוטל על כל מחזיק, בין אם הוא אדם פרטי, חברה, עמותה או כל גוף משפטי אחר.
2. החיוב מוטל על כל מחזיק בנכס, בין אם הנכס בשימוש ובין אם הוא לא בשימוש.
אולם שישנם חריגים להגדרות הכוללניות הללו ונתייחס אל חלק מהן בהמשך.

חישוב הארנונה נערך על פי שני עקרונות בסיסיים:
1. סוג השימוש הנעשה בנכס. צווי הארנונה קובעים תעריפי חיוב בסיסיים ל-12 סיווגים שונים של נכסים, כאשר כל סיווג נחלק לכמה סיווגי משנה ולכל אחד תעריף משלו.
2. שטחו של הנכס.

כאשר בודקים נכסים מסוימים בהתאם לשימוש הנעשה בהם, יסתבר כי ישנם מקרים בהם נכס אחד נחלק לכמה חלקים אשר נעשים בהם שימושים שונים. עם זאת, לא בכל מקרה יערך חישוב נפרד לכל אחד מהחלקים של הנכס.

שתי דוגמאות שונות:
1. בית מגורים, אשר חלק ממנו, משמש גם למשרד. במקרה כזה, בד"כ השטח המשמש למגורים יחויב לפי תעריף ארנונה למגורים והחלק המשמש למשרד יחויב לפי תעריף של משרדים (שהוא תעריף גבוה יותר).

2. חנות, שבחלק האחורי שלה יש מחסן המשמש אותה להחסנת מלאי. במקרה כזה, בד"כ יחויב כל שטח החנות, כולל המחסן, בחיוב אחד בהתאם לסיווג המתאים לחנות כזו.

ההבדל בין שני המקרים הללו, נובע מהעובדה שבבית מגורים ניתן בקלות להפריד בין שני השימושים השונים, בעוד שבחנות, השימוש במחסן אינו נפרד לחלוטין, ובודאי לא מהותית, מהשימוש של הנכס העיקרי, ולכן הוא נגרר אחריו, לחיוב כולל, בהתאם לתעריף הגבוה יותר.

לגבי שטח הנכס, הרשות המקומית קובעת את השטח בהתאם להיתר הבניה שניתן לנכס, אך היא רשאית, לבקר בנכס, מעת לעת, ולערוך בו מדידות של השטח הקיים בפועל. הדבר נובע מהעובדה, שלעיתים קרובות, יש הבדל בין השטח המופיע בבקשת היתר הבניה לבין השטח הנבנה בפועל.

החיוב בארנונה חל, החל מהיום שבו הושלמה בניית הנכס וניתן להתחיל לעשות בו שימוש למטרתו. בלשון המקצועית, נקרא ההיתר להשתמש בנכס "טופס 4" על שם האישור הניתן מהרשות המקומית לאכלוס המבנה, ומאותו מועד מתחיל גם החיוב בארנונה. אולם, יש מקרים בהם בעל הנכס מתחיל לעשות בו שימוש, לפני קבלת האישור, או מקרים הפוכים בהם בעל הנכס מעכב ככל יכולתו את קבלת האישור כדי לדחות את תשלום הארנונה, למרות שהבניה כמעט והושלמה. מקרים שכאלה, הם מקור לא אכזב לדיונים, בין המחזיקים למנהל הארנונה ברשות המקומית.

כמו במרבית המסים, ישנם מקרים מסוימים בהם ניתן פטור, או הנחה, מתשלום הארנונה. פטור מארנונה יכול להינתן במקרה בו הנכס נהרס ולא ניתן לעשות בו שימוש. גם כאן ישנם מקרים גבוליים, הנובעים לדוגמא מהשאלות מה היקף ההריסה של הנכס, האם רק הריסה פיזית תזכה בפטור או אולי גם כאשר לא ניתן לעשות בנכס שימוש מסיבה אחרת וכדומה.

ישנו פטור נוסף, והוא פטור חד פעמי, למחזיק, הניתן לתקופה של לא יותר מ 6 חודשים, כאשר על המחזיק להצהיר כי הנכס ריק ולא נעשו בו שימוש. לעיתים נדרש להראות שהנכס מנותק מהחיבור לחשמל או לתת אפשרות לנציגי הרשות המקומית לבקר בו, כתנאי לקבלת הפטור.

הנחה מתשלום בארנונה ניתנת במקרים בהם המשתמש הוא נכה, זכאי לקצבה מן הביטוח הלאומי, אזרח ותיק וכדומה. כמו כן, רשאית הרשות המקומית לתת לכל מחזיק בנכס המשלם את תשלום הארנונה מראש, בתחילת השנה, ולא פורס את התשלום לתשלומים דו חודשיים, הנחה מסכום הארנונה בשיעור של עד 2%. הנחה דומה רשאית הרשות לתת למי שמשלם את התשלום בהוראת קבע.

מחזיק בנכס, המבקש לערער על החיוב שנקבע לו, רשאי להגיש השגה למנהל הארנונה ברשות המקומית, וזאת בתוך 90 יום, מהיום שבו הגיעה אליו הודעת החיוב בארנונה. מנהל הארנונה חייב להשיב להשגה בתוך 60 יום נוספים. במידה והחלטתו של מנהל הארנונה בהשגה אינה נכונה, לדעתו של המחזיק, הוא רשאי להגיש ערר לועדת הערר לענייני ארנונה שברשות המקומית.

ועדת הערר מורכבת משלושה חברים, אשר ממונים על ידי הרשות המקומית. בדרך כלל מדובר בעורכי דין, אך אין כל מניעה שחברי הועדה יהיו ללא כל הכשרה מקצועית ספציפית. את החלטות של ועדת הערר, ניתן לתקוף, בהגשת ערעור לבית המשפט המחוזי.

האמור לעיל הינו בבחינת מידע כללי ואינו בא במקום התייעצות ספציפית עם מומחה מקצועי, ביחס לכל מקרה ומקרה.

הכותב הינו עו"ד, מומחה בתחום המקרקעין ושותף במשרד עורכי הדין אלטלף.
אלטלף – משרד עורכי דין ונוטריון
מגדלי התאומים 2 – ז'בוטינסקי 35 רמת גן, טל: 03-6134466